전월세 전환 계산기 — 전세↔월세 전환율 계산

계산 결과 이해하기

전세와 월세는 겉보기에 전혀 다른 계약 같지만, 사실은 하나의 값으로 이어져 있습니다. 그 연결 고리가 전월세 전환율입니다. 전환율은 “보증금 1원을 1년치 월세 몇 원으로 값매길지” 정하는 연이율이며, 이 비율만 정해지면 전세를 월세로, 월세를 전세로 어느 방향이든 환산할 수 있습니다.

이 계산기는 아래 두 공식만으로 두 방향을 모두 처리합니다. 전환율은 직접 입력하며, 기본값은 4.5%, 비교표는 3.5%부터 5.5%까지 0.5%p 간격으로 함께 보여 줍니다.

두 식은 서로의 역산입니다. 전세 → 월세에서는 전세금과 보증금의 차이(월세로 돌리는 금액) 가 핵심이고, 월세 → 전세에서는 월세에 12를 곱한 연간 월세가 핵심입니다. 계산기는 전세금이 보증금보다 작아 차액이 음수가 되면 월세를 0으로 처리하고, 월세를 전세로 되돌릴 때 월세가 0이면 보증금을 그대로 환산 전세금으로 돌려줍니다. 결과 금액은 원 단위 아래를 버림 처리합니다.

법정 전환율과 시장 전환율

전환율에 어떤 숫자를 넣느냐가 결과를 좌우하므로, 그 숫자의 근거를 알아야 합니다. 전환율에는 법이 정한 상한과 시장에서 실제로 통용되는 값, 두 가지 기준이 있습니다.

법정 전월세 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 다음과 같이 산정됩니다.

법정 전환율 상한 = 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(2.0%p)

즉 기준금리에 2.0%p를 더한 값이 상한입니다. 기준금리가 3.0%면 상한은 5.0%, 3.5%면 5.5%가 되는 식입니다. 이 계산기의 비교표가 3.5%부터 5.5%까지를 나란히 보여 주는 것도, 최근 몇 년간의 기준금리 범위에서 나올 수 있는 법정 상한대를 한눈에 비교하기 위해서입니다. 다만 이 상한은 기존 전세 계약을 월세로 전환할 때 적용되는 규정으로, 처음부터 월세로 맺는 신규 계약에는 강제되지 않습니다.

시장 전환율은 실제 거래에서 형성되는 값으로, 지역과 물건 유형에 따라 법정 상한보다 낮거나 높게 벌어집니다. 일반적으로 보증금 수요가 강하고 매매가가 높은 지역일수록 전환율이 낮게, 월세 수요가 강하고 공급이 많은 지역일수록 전환율이 높게 형성되는 경향이 있습니다. 그래서 같은 조건이라도 어느 전환율을 적용받느냐에 따라 월세가 수십만 원씩 달라집니다. 계약 전에 여러 전환율을 넣어 월세 범위를 확인해 두는 이유입니다.

실전 예시

아래 값은 모두 이 계산기가 실제로 내놓는 결과입니다. 전환율은 기본값 4.5%를 적용했습니다.

전세 → 월세: 보증금을 낮추고 월세로 전환

전세 3억 원짜리 집에서 보증금을 2억 원으로 낮추고 나머지 1억 원어치를 월세로 돌리는 경우입니다.

차액 1억 원 × 4.5% = 연 450만 원, 이를 12개월로 나눠 월 375,000원이 됩니다. 이렇게 보증금 2억 원에 월세 37만 5천 원을 내는 계약이 곧 반전세입니다. 만약 보증금을 남기지 않고 전세 4억 원 전액을 월세로 돌리면, 4억 × 4.5% ÷ 12 = 월 1,500,000원이 됩니다.

같은 조건에서 전환율만 바꾸면 월세가 어떻게 벌어지는지도 비교표로 확인할 수 있습니다. 아래는 전세 3억 원을 기준으로 보증금 비율과 전환율을 교차한 월세(원)입니다.

같은 보증금 비율이라도 전환율이 3.5%에서 5.5%로 오르면 월세가 약 1.57배로 뜁니다. 전환율 1%p의 차이가 곧 월세 부담의 차이임을 알 수 있습니다.

월세 → 전세: 월세를 목돈으로 되돌리기

보증금 2,000만 원에 월세 80만 원인 집을 순수 전세로 바꾸려면 보증금이 얼마나 필요한지 계산합니다.

연간 월세 960만 원을 전환율 4.5%로 되돌리면 약 2억 1,333만 원의 보증금 가치가 되고, 여기에 기존 보증금 2,000만 원을 더해 환산 전세금은 약 2억 3,333만 원이 됩니다. 만약 전환율이 5.5%였다면 같은 월세가 약 1억 9,455만 원으로 환산되어, 전환율이 높을수록 같은 월세가 더 적은 전세금으로 값매겨진다는 점을 확인할 수 있습니다.

전세와 월세, 무엇이 유리한지 판단하는 기준

전환율을 알면 전세와 월세의 실질 비용을 같은 잣대로 비교할 수 있습니다. 핵심은 전세자금대출 금리와 전환율의 비교입니다. 전세를 살면서 보증금을 대출로 마련한다면 그 대출 이자가 실질 주거비이고, 월세를 살면 월세가 주거비입니다. 따라서 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리합니다.

예를 들어 전환율이 4.5%인데 전세자금대출 금리가 3.5%라면, 같은 목돈을 기준으로 전세 대출 이자가 월세보다 적으므로 전세가 유리합니다. 반대로 대출 금리가 5.5%까지 오르면 월세가 더 저렴해질 수 있습니다. 여기에 전세는 보증금 미반환 위험과 전세보증보험 가입 가능 여부를, 월세는 목돈을 다른 곳에 굴려 얻을 수 있는 수익까지 함께 따지면 판단이 더 정확해집니다.

위 계산기에 실제 조건을 넣으면 보증금 비율을 슬라이더로 조절해 가며 월세가 어떻게 달라지는지, 전환율별로 어떤 범위가 나오는지 바로 확인할 수 있습니다. 계약서에 적힌 전환율이 법정 상한 안에 있는지, 제시받은 월세가 공식대로 산정된 값인지 검산하는 용도로도 활용해 보세요.

자주 묻는 질문